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Pratiche edilizia libera

edilizia libera

Edilizia libera, CIL, CILA, SCIA e Permesso di costruire

Orientarsi nel labirinto delle pratiche edilizie può diventare un’impresa davvero complicata e soprattutto stressante. Inoltre, il mancato rispetto delle normative comporta sanzioni onerose e, in alcuni casi, la sospensione dei lavori. Per questo S.C. SERVICES, grazie alla sua pluriennale esperienza nel campo, offre un servizio di consulenza e gestione delle pratiche edilizie Zero Stress.

La ristrutturazione di un immobile, tutti gli interventi edilizi di manutenzione straordinaria e i lavori edili sono soggetti a una serie di autorizzazioni e permessi rilasciati dal Comune di competenza.

Orientarsi nel labirinto delle pratiche edilizie e della burocrazia può essere davvero complicato, inoltre, se non si è in regola con gli adempimenti si possono rischiare sanzioni onerose e, in molti casi, il blocco dei lavori.

S.C. SERVICES si occupa anche di consulenza e gestione delle pratiche edilizie, quindi, forti della nostra pluriennale esperienza nel campo delle ristrutturazioni a Roma, nel Lazio e non solo, possiamo fornirvi un piccolo manuale per fare chiarezza tra le varie comunicazioni, autorizzazioni e segnalazioni che comunemente si indicano con sigle che sembrano simili e possono confondere.

Pratiche edilizie documentazione richiesta
Per ristrutturazioni, la modulistica va inoltrata al Municipio di appartenenza.
A seconda dei lavori edili che si intendono eseguire, è necessario presentare:

  1. la CIL(Comunicazione Inizio Lavori)
  2. la CILA(Comunicazione Inizio Lavori Asseverata)
  3. la SCIAAlternativa al PdC (Segnalazione Certificata di Inizio Attività alternativa al Permesso di costruire)
  4. la CILAin Sanatoria

La CIL è la Comunicazione Inizio Lavori che va fatta per interventi di manutenzione ordinaria e di edilizia libera. Include opere temporanee per un massimo di 90 giorni, tipologie di sostituzione dei sanitari, rifacimento intonaco, tinteggiatura, sostituzione di porte e piastrelle e tutti quei lavori di manutenzione ordinaria di un immobile.

La CILA è la Comunicazione Inizio Lavori Asseverata. Viene richiesta per le opere manutenzione straordinaria, purché non insistano sulle strutture portanti. Include: demolizioni e ricostruzioni di tramezzi, porte ed aperture interne, sostituzione infissi, variazione dei vani. Inoltre per questa pratica sono previsti oneri fissi, diritti di segreteria che possono variare in relazione al comune.

La SCIA è la Segnalazione Certificata Inizio Attività. È obbligatoria per realizzare interventi su parti strutturali o sull’involucro come per esempio coibentazione a cappotto, apertura o modificazione di vani finestra. Nel caso in cui l’immobile si trovi in un centro storico o in ambito soggetto a vincoli paesaggistici e ambientali, è necessario presentare la D.I.A. (Denuncia Inizio Attività).

La CILA in Sanatoria è una pratica per lavori edilizi realizzati nel passato senza comunicazione. Infatti, è possibile sanare lo stato amministrativo edilizio pagando una sanzione, con una comunicazione firmata e presentata da un tecnico che si prende le responsabilità di dichiarare l’abuso realizzato dal proprietario dell’immobile.

L’APE è, invece, un certificato energetico, redatto da un tecnico abilitato, che consente di avere tutte le informazioni su come è stato costruito un edificio sotto il profilo dell’isolamento termico e del consumo energetico.

Si tratta, secondo le normative vigenti, di un documento obbligatorio da fornire all’acquirente o all’affittuario in caso di compravendita immobiliare e per le locazioni di interi edifici, infatti copia dell’APE deve essere allegata al contratto.

Le pratiche catastali

Abbiamo già avuto modo di approfondire la visura catastale, in questa sede concentramioci sulle pratiche. Se, su un immobile, si procede a ristrutturazione edilizia, bisogna per forza di cose procedere all'accatastamento dell'immobile o alla variazione catastale.

pratiche catastali

Ci sono anche altre pratiche rilevanti, tra queste:

  • frazionamento o fusione: permette la divisione di un terreno oppure di un immobile in parti più piccole nel caso del frazionamento. La fusione invece permette l’accorpamento di più unità immobiliari;
  • volture catastali: aggiornamenti degli archivi catastali in caso di cambio di proprietario;
  • rettifica dati catastali: correzione di eventuali errori presenti all’interno dell’archivio.

Il ruolo del professionista tecnico

L'edificazione di nuovi immobili e la variazione nello stato di quelli già esistenti, nel caso in cui influisca sul classamento o sulla consistenza dell’unità immobiliare (ad esempio, come detto sopra, per fusione o frazionamento, cambio di destinazione, nuova distribuzione degli spazi interni, ecc.) devono essere dichiarate in catasto.

La dichiarazione, a carico degli intestatari dell’immobile, avviene con la presentazione all’Agenzia dell'Entrate di un atto di aggiornamento predisposto da un professionista tecnico abilitato (architetto, ingegnere, dottore agronomo e forestale, geometra, perito edile, perito agrario limitatamente ai fabbricati rurali, agrotecnico).

Al professionista tecnico, quindi, si rivolgono i privati che hanno necessità, contestualmente ad esempio ad una ristrutturazione edilizia o ad altre tipologie di lavori. E cosa dovrà fare il tecnico?

  • effettuare un sopralluogo;
  • verificare le dimensioni;
  • stilare la planimetria catastale dell’edificio;
  • presentare il modello DOCFA;
  • consegnare la documentazione all’ufficio competente.

NB - in caso di ristrutturazione e quindi di una variazione catastale la documentazione va presentata entro 30 giorni dalla fine dei lavori.

Aggiornamento Catasto dei Fabbricati (Docfa): che cos'è

Anche i possessori, in caso di inerzia dei titolari dei diritti reali (ad esempio espropri, cause per usucapione, mancanza di eredi) possono presentare la dichiarazione DOCFA, nei soli casi di prima iscrizione in catasto dei beni immobili. In base alla normativa vigente, la presentazione degli atti di aggiornamento del Catasto dei Fabbricati prevede il versamento dei tributi speciali catastali.

I professionisti possono utilizzare il software Docfa - Documenti catasto fabbricati scaricabile gratuitamente dal sito internet de Fisco, per compilare il modello di dichiarazione della proprietà immobiliare urbana per l'accertamento:

  • delle unità immobiliari urbane di nuova costruzione (accatastamento);
  • delle variazioni dello stato, consistenza e destinazione delle unità immobiliari urbane censite;
  • delle unità afferenti edificate su area urbana, in sopraelevazione o su aree di corte;
  • dei beni immobili non produttivi di reddito urbano, ivi compresi i beni comuni, e relative variazioni.

Sono esclusi dall’obbligo di accatastamento i seguenti immobili:

  • manufatti con superficie coperta inferiore a 8 metri quadrati;
  • serre adibite alla coltivazione e protezione delle piante sul suolo naturale;
  • vasche per l'acquacoltura o di accumulo per l'irrigazione dei terreni;
  • manufatti isolati privi di copertura;
  • tettoie, porcili, pollai, casotti, concimaie, pozzi e simili, di altezza utile inferiore a 1,80 metri, purché di volumetria inferiore a 150 metri cubi;
  • manufatti precari, privi di fondazione, non stabilmente infissi al suolo;
  • fabbricati in corso di costruzione-definizione;
  • fabbricati che presentano un accentuato livello di degrado (collabenti);
  • beni costituenti infrastrutture di reti pubbliche di comunicazione.
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